Поиск баланса

Коммерческий потенциал вокзала закладывается ещё на стадии проектирования здания и территории. Как органично вписать в концепцию бизнес-составляющую, чтобы она не мешала выполнению основной функции, и в чём стоит брать пример с Европы, рассуждает глава архитектурного бюро, многолетний партнёр ОАО «РЖД» Тимур Башкаев.

– Современный вокзал трудно представить без магазинов, кафе, точек фастфуда. Как коммерциализация повлияла на проектирование вокзальных комплексов?
– За последние два десятка лет у нас несколько раз сменилась концепция вокзала. В 90-е это был «чистый» вокзал. Стояла задача обеспечить удобство перевозки пассажиров, а всё остальное, в том числе коммерция, считалось второстепенным. Поэтому торговые точки, кафе хоть и были, но очень дозированно. А на привокзальных площадях в то время процветала торговля в уродливой форме. Потом, когда развитием вокзальных комплексов занялась Дирекция железнодорожных вокзалов, было принято решение всё это с площадей убрать, легализовать и в цивилизованном виде развивать на самих вокзалах, в разы увеличив там торговые площади. Иногда даже в ущерб удобству пассажиров, как, например, на Ленинградском вокзале в Москве. Но много не значит хорошо. Даже кратное увеличение торговых площадей не позволило сравняться с крупными европейскими вокзалами по доходам от бизнеса. Более того, прибыль не окупила затраты на проведённую реконструкцию.

– Почему? Не удалось заинтересовать бизнес?
– Дело не в этом. Бизнес как раз всегда охотно приходит на вокзалы. Там, где есть люди, есть деньги и спрос, а через вокзалы ежедневно проходят тысячи пассажиров и посетителей. Коммерция здесь всегда дело прибыльное. Вокзал даёт серьёзный стимул для развития коммерческой среды не только на его территории, но и вне. Постройте вокзал – и территория рядом с ним начнёт развиваться, станет более привлекательной для инвестора. Весь мир уже давно понял, что на вокзалах можно делать бизнес.
Мы в этом вопросе немного подотстали, а когда попытались сделать некую кальку с той модели, которая действует в Европе, оказалось, что она нам не подходит. Вот смотрите. Торговая точка на вокзале и у нас приносит прибыль. Но кому? Её владельцу. Постройте рядом подземный переход, и за счёт бизнеса вы его не окупите. А знаете почему? У нас другой спрос и другая покупательная способность. Наши люди не готовы оставлять столько же денег на покупки на вокзалах, как европейцы. Российские вокзалы не способны генерировать такую прибыль, как, например, вокзал в Роттердаме. Так что доходы, которые приносит бизнес нашим вокзалам, не покрывают и вряд ли когда-нибудь покроют капитальные затраты. Ставка на тотальную коммерциализацию – это тупиковый путь. Фактически создаются все условия для бизнеса, и он будет процветать, но вы не получите с этого доходов, которые нужны на развитие инфраструктуры.

– Как же в таком случае найти баланс?
– Вы верно заметили – нужен баланс. Вокзал должен развиваться, обслуживать пассажиров. Количество сопряжений с разными видами транспорта растёт, больше места отводится для передвижения людей, а с приходом высокоскоростного сообщения потоки ещё увеличатся. Нужно продумать топологию перемещения, чтобы было быстро, удобно, безопасно, и учитывать это при планировании развития коммерции. Главный посыл: торговая точка или кафе не должны мешать движению людей, нужны максимально быстрые переходы с одного вида транспорта на другой, в город и обратно. Здесь же ещё тесно увязан вопрос обеспечения безопасности. Естественно, чем больше людей, тем это делать сложнее. Когда мы говорили о коммерциализации, была задумка сделать открытый вокзал. Предполагалось, что и обычные прохожие будут заходить на вокзал, что-то, может быть, покупать. Но на фоне усиления террористической угрозы в мире и у нас в стране стало понятно, что даже с тем пассажиропотоком, который есть сейчас, уже проблематично справляться. Безопасность вступила в противоречие с коммерциализацией.
Естественно, мы должны все эти аспекты учитывать при проектировании. При этом нужно не просто запланировать торговую точку, но и проанализировать, будет ли она востребована, есть ли спрос со стороны инвесторов.
Какого-то универсального решения нет. Не может быть такого: вот решили столько-то площадей под торговлю выделить, столько-то контролей доступа установить и дальше по шаблону. В каждом проекте нужно искать такой баланс, потому что они отличаются и по платёжному спросу, и по потенциалу места.

– На Западе всё-таки больше опыта в вопросах развития бизнеса на вокзалах. Мы можем воспользоваться их опытом и адаптировать под наши реалии?
– В Европе есть прекрасные примеры. Возьмём недавно реконструированный вокзал в Амстердаме. Это сложный, разветвлённый комплекс с современными связями, удобными проходами и навигацией. И всё это дополняет широкий побочный функционал: кафе, отели, торговля, зона отдыха – всё, что нужно пассажирам. Всё это органично вписано в концепцию вокзала. При этом удалось сохранить исторический облик. За многофункциональностью вокзалов – будущее. Но это должна быть гармоничная многофункциональность.

Беседовала
Мария Хлопотина