Место встречи
Денис Колокольников,
Денис Колокольников,
председатель совета директоров группы компаний Russian Research Group

Место встречи

Зарубежный опыт развития вокзальных комплексов неоднороден. Подход к этому вопросу будет совсем разным, к примеру, в Германии и в Мексике. В то же время можно смело говорить о направлениях, характерных для развитых стран, и о тенденциях, свойственных государствам третьего мира
По сути, территория вокзала предоставляет даже больше возможностей для развития коммерческой недвижимости, нежели любая другая локация. В развитых странах всё определяется двумя основными характеристиками современного вокзала – многофункциональностью и мультимодальностью.

Широкая площадка
Вокзал в Европе, Северной Америке или Японии не просто начальная или конечная точка поездки. Это прежде всего общественная зона с большим числом предприятий сферы услуг (от салонов красоты до ночных клубов, ресторанов и кафе, магазинов, мест отдыха). Кроме того, здесь могут быть сосредоточены площади для бизнеса: офисы, конференц-залы, обучающие центры.

При этом всё больше стран развивает территорию вокзалов по мультимодальному принципу, сосредотачивая в общем пространстве сразу несколько видов транспорта. Это и поезда дальнего следования, и метро, и автобусы, и такси, и аэроэкспрессы. Таким образом, создаются возможности для простой и быстрой пересадки пассажира с одного вида транспорта на другой, а вокзалы превращаются в полноценные транспортно-пересадочные узлы (ТПУ).

Более того, во многих европейских городах с привокзальной площади начинается, например, прогулочная зона или пешеходная улица. Получается, что в данной точке формируется трафик, связанный не только непосредственно с самим транспортом, но и с досугом.

Всё это приводит к тому, что здесь существует целевая аудитория для различных видов коммерческой недвижимости. Причём в западных странах этому способствует менталитет населения. Например, в той же Америке либо в Европе принято жить в пригороде, ежедневно добираясь в город на работу на электричке (или загородном метро). Это делает привлекательными офисные площади на привокзальной территории: людям достаточно доехать на машине до своей станции и далее на поезде до работы.

Естественно, что это предоставляет большие возможности для развития сферы услуг и торговли. Для этих видов бизнеса объём целевой аудитории просто огромен. Причём различные виды услуг могут быть сосредоточены в разных зонах. Например, точки фастфуда выстраиваются на пути следования от перрона до входа в метро или выхода на ­площадь.

Организованное пространство

Группой компаний RRG были собраны данные по 56 вокзальным комплексам, расположенным в различных частях света – в Азии, Европе, Африке, Северной и Южной Америке. Анализ собранной статистики показал, что в странах Африки и Южной Америки вокзалы и железнодорожные станции, помимо основной для них пересадочной функции, используются под торговлю, особенно на туристических маршрутах.

Но это стихийный, неорганизованный формат рыночной торговли и сопутствующего неформального бизнеса.

В развитых странах Евросоюза, в Японии, США вокзальный комплекс, как правило, представляет собой одновременно и крупный транспортный узел, и многофункциональный комплекс (МФК). При этом он включает в свой состав как минимум торговую и развлекательную зоны, а в ряде случаев ещё и гостиницы, офисы, даже жильё. Состав арендаторов вокзальных комплексов не отличается от состава арендаторов «автономных» объектов коммерческой недвижимости с аналогичной функцией. При этом торговые операторы зачастую предпочитают станционные МФК обычным из-за огромной пропускной способности, а также постоянного потока покупателей.

Понять принципы организации станционного пространства, применяемые в развитых странах, будет проще на конкретных примерах.

Одна из старейших станций в мире – London Bridge Station – занимает два этажа и обслуживает около 42 млн пассажиров в год. Она построена в 1838 году и рассчитана на 15 платформ. С 1975 года здесь находился 25-этажный офисный центр Southwark Towers. Но в 2009-м этот дом был снесён, а на его месте построен 82-этажный «преемник» – London Bridge Tower, – ставший самым высоким зданием в Евросоюзе. Причина такой переделки в том, что здание Southwark Towers устарело, медленные лифты перестали справляться с потоком посетителей в часы пик.

Сейчас новый небоскрёб высотой 306 м – это самая настоящая достопримечательность Лондона. И благодаря своей форме (здание напоминает гигантский осколок стекла) он получил название Shard London Bridge.

Большая часть его площадей – это офисы с зимними садами на каждом из этажей. Затем по объёму занимаемой площади следуют гостиничная, жилая, развлекательная составляющие – это различные бутики, рестораны, бары, СПА-комплексы, выставочные помещения, залы для конференций. На последнем этаже расположены смотровая площадка и галерея – самые высокие в Великобритании.

Центральный железнодорожный узел японской Shinjuku Station также построен ещё в XIX веке. В настоящее время станция соединяет центр Токио с западными окраинами мегаполиса. По площади она занимает второе место в мире, а по загруженности – первое, что означает и соответствующий трафик. Прямо на станции находится значительное число универмагов и торговых центров. В том числе это Metro Promenade («прогулочный» торговый центр) – подземный молл, находящийся в собственности японского метро. Он «проходит» вдоль самой Shinjuku Station, имеет 60 выходов. И в итоге Metro Promenade приводит к Shinjuku Subnade – другому подземному торговому центру, который ведёт ещё к одной станции – Seibu-Shinjuku.

Кстати, самая загруженная станция токийского метро – Ikebukuro Station – тоже активно используется под торговлю, причём универмагами и торговыми точками владеют транспортные операторы Seibu Railways и Tobu Railway. А самая крупная железнодорожная станция Японии – Nagoya Station – располагает двумя башнями: 59-этажной Hotel Tower и 55-этажной Office Tower с вертолётной площадкой на крыше.

Нью-Йоркский Grand Central Terminal был построен в 1913 году. По сей день это самый большой вокзал в мире по количеству платформ (44, с 67 путями). Каждый день вокзал обслуживает 700–750 тыс. пассажиров. Зона ретейла здесь занимает более 12 тыс. кв. м, на территории вокзала находятся рестораны, заведения фастфуда, гастрономы, пекарни, газетные киоски, продовольственный рынок, а также флигель Нью-Йоркского музея транзита.

Хороший пример полноценного использования потенциала вокзала под размещение торговли – берлинский Hauptbahnhof. Это самая большая двухуровневая станция в Европе. Сейчас здесь зона торговых площадей достигает 15 тыс. кв. м (это десять продуктовых супермаркетов, огромный фудкорт и кафе, а также значительное количество мага­зинов).

На старт...
В России процесс масштабной модернизации вокзальных комплексов только начинается. Однако в столице, к примеру, все вокзалы в своё время проектировались и строились практически без расчёта на получение прибыли от торговой составляющей. А проходимость московских вокзалов вполне сопоставима с аналогичным у крупных торговых центров: это десятки тысяч человек в сутки. Причём это именно тот качественный трафик: существует запрос на услуги (торговля, отдых, развлечения, проживание), которые до сих пор не предоставлены на столичных вокзалах в полной мере.

Добавим сюда тот факт, что с момента строительства вокзалов технологии шагнули вперёд и уже нет необходимости отводить обширные пространства под кассовые залы: билеты приобретаются через Интернет, в автоматах РЖД и т.п. А значит, даже без серьёзной реконструкции с новым строительством это даёт основания продумать более эффективное использование данных площадей.

Собственное исследование нашей компании, посвящённое анализу эффективности использования площадей вокзальных комплексов для таких региональных центров, как Мурманск, Пермь, Владимир и Воронеж, показывает, что основные требования и ожидания пассажиров и посетителей вокзалов – это наличие торговых точек, где можно спокойно и с комфортом приобрести весь набор товаров в дорогу (продукты, посуда, книги и журналы, одежда, лекарства, sim-карты и мобильные телефоны и т.п.). Те же самые ожидания относятся и к общепиту: приобрести продукты в дорогу или перекусить люди хотят, избегая стрессовой обстановки и не беспокоясь за качество и свежесть пищи, а также уровень обслуживания.

Поэтому привлечение известных сетевых операторов к торговле и питанию на вокзалах – разумный и оправданный шаг. Перспективно размещение на вокзалах аптечных пунктов, интернет-кафе, салонов сотовой связи, парикмахерских, а также организация помещений для отдыха (гостиницы, душевые и т.д.). Отдельно нужно отметить необходимость учитывать при реконструкции потребности маломобильных групп населения.

Рубрики


Библиотека Корпоративного университета РЖД

Одноминутный менеджер и Ситуационное руководство
Кен Бланшар, Патриция Зигарми, Дреа Зигарми
«Одноминутный менеджер и Ситуационное руководство». Издательство «Попурри» 2018 год
Коучинг. Основные принципы и практики коучинга и лидерства
Джон Уитмор
«Коучинг. Основные принципы и практики коучинга и лидерства». Издательство «Альпина Паблишер» 2022 год
Кругом одни идиоты. Если вам так кажется, возможно, вам не кажется
Томас Эриксон
«Кругом одни идиоты. Если вам так кажется, возможно, вам не кажется». Издательство «Бомбора» 2020 год
Автором и владельцем сайта WWW.GUDOK.RU © является АО «Издательский дом «Гудок».
Пожалуйста, ВНИМАТЕЛЬНО прочитайте Правила использования материалов нашего ресурса

Адрес редакции: 105066, Москва, ул. Старая Басманная, 38/2, строение 3
Телефоны: (499) 262-15-56, (499) 262-26-53 Реклама: (499) 753-49-53
E-mail: gudok@css-rzd.ru; welcome@gudok.ru
о проекте условия использования контакты

Rambler's Top100