Место встречи

По сути, территория вокзала предоставляет даже больше возможностей для развития коммерческой недвижимости, нежели любая другая локация. В развитых странах всё определяется двумя основными характеристиками современного вокзала – многофункциональностью и мультимодальностью.

Широкая площадка
Вокзал в Европе, Северной Америке или Японии не просто начальная или конечная точка поездки. Это прежде всего общественная зона с большим числом предприятий сферы услуг (от салонов красоты до ночных клубов, ресторанов и кафе, магазинов, мест отдыха). Кроме того, здесь могут быть сосредоточены площади для бизнеса: офисы, конференц-залы, обучающие центры.

При этом всё больше стран развивает территорию вокзалов по мультимодальному принципу, сосредотачивая в общем пространстве сразу несколько видов транспорта. Это и поезда дальнего следования, и метро, и автобусы, и такси, и аэроэкспрессы. Таким образом, создаются возможности для простой и быстрой пересадки пассажира с одного вида транспорта на другой, а вокзалы превращаются в полноценные транспортно-пересадочные узлы (ТПУ).

Более того, во многих европейских городах с привокзальной площади начинается, например, прогулочная зона или пешеходная улица. Получается, что в данной точке формируется трафик, связанный не только непосредственно с самим транспортом, но и с досугом.

Всё это приводит к тому, что здесь существует целевая аудитория для различных видов коммерческой недвижимости. Причём в западных странах этому способствует менталитет населения. Например, в той же Америке либо в Европе принято жить в пригороде, ежедневно добираясь в город на работу на электричке (или загородном метро). Это делает привлекательными офисные площади на привокзальной территории: людям достаточно доехать на машине до своей станции и далее на поезде до работы.

Естественно, что это предоставляет большие возможности для развития сферы услуг и торговли. Для этих видов бизнеса объём целевой аудитории просто огромен. Причём различные виды услуг могут быть сосредоточены в разных зонах. Например, точки фастфуда выстраиваются на пути следования от перрона до входа в метро или выхода на ­площадь.

Организованное пространство
Группой компаний RRG были собраны данные по 56 вокзальным комплексам, расположенным в различных частях света – в Азии, Европе, Африке, Северной и Южной Америке. Анализ собранной статистики показал, что в странах Африки и Южной Америки вокзалы и железнодорожные станции, помимо основной для них пересадочной функции, используются под торговлю, особенно на туристических маршрутах.

Но это стихийный, неорганизованный формат рыночной торговли и сопутствующего неформального бизнеса.

В развитых странах Евросоюза, в Японии, США вокзальный комплекс, как правило, представляет собой одновременно и крупный транспортный узел, и многофункциональный комплекс (МФК). При этом он включает в свой состав как минимум торговую и развлекательную зоны, а в ряде случаев ещё и гостиницы, офисы, даже жильё. Состав арендаторов вокзальных комплексов не отличается от состава арендаторов «автономных» объектов коммерческой недвижимости с аналогичной функцией. При этом торговые операторы зачастую предпочитают станционные МФК обычным из-за огромной пропускной способности, а также постоянного потока покупателей.

Понять принципы организации станционного пространства, применяемые в развитых странах, будет проще на конкретных примерах.

Одна из старейших станций в мире – London Bridge Station – занимает два этажа и обслуживает около 42 млн пассажиров в год. Она построена в 1838 году и рассчитана на 15 платформ. С 1975 года здесь находился 25-этажный офисный центр Southwark Towers. Но в 2009-м этот дом был снесён, а на его месте построен 82-этажный «преемник» – London Bridge Tower, – ставший самым высоким зданием в Евросоюзе. Причина такой переделки в том, что здание Southwark Towers устарело, медленные лифты перестали справляться с потоком посетителей в часы пик.

Сейчас новый небоскрёб высотой 306 м – это самая настоящая достопримечательность Лондона. И благодаря своей форме (здание напоминает гигантский осколок стекла) он получил название Shard London Bridge.

Большая часть его площадей – это офисы с зимними садами на каждом из этажей. Затем по объёму занимаемой площади следуют гостиничная, жилая, развлекательная составляющие – это различные бутики, рестораны, бары, СПА-комплексы, выставочные помещения, залы для конференций. На последнем этаже расположены смотровая площадка и галерея – самые высокие в Великобритании.

Центральный железнодорожный узел японской Shinjuku Station также построен ещё в XIX веке. В настоящее время станция соединяет центр Токио с западными окраинами мегаполиса. По площади она занимает второе место в мире, а по загруженности – первое, что означает и соответствующий трафик. Прямо на станции находится значительное число универмагов и торговых центров. В том числе это Metro Promenade («прогулочный» торговый центр) – подземный молл, находящийся в собственности японского метро. Он «проходит» вдоль самой Shinjuku Station, имеет 60 выходов. И в итоге Metro Promenade приводит к Shinjuku Subnade – другому подземному торговому центру, который ведёт ещё к одной станции – Seibu-Shinjuku.

Кстати, самая загруженная станция токийского метро – Ikebukuro Station – тоже активно используется под торговлю, причём универмагами и торговыми точками владеют транспортные операторы Seibu Railways и Tobu Railway. А самая крупная железнодорожная станция Японии – Nagoya Station – располагает двумя башнями: 59-этажной Hotel Tower и 55-этажной Office Tower с вертолётной площадкой на крыше.

Нью-Йоркский Grand Central Terminal был построен в 1913 году. По сей день это самый большой вокзал в мире по количеству платформ (44, с 67 путями). Каждый день вокзал обслуживает 700–750 тыс. пассажиров. Зона ретейла здесь занимает более 12 тыс. кв. м, на территории вокзала находятся рестораны, заведения фастфуда, гастрономы, пекарни, газетные киоски, продовольственный рынок, а также флигель Нью-Йоркского музея транзита.

Хороший пример полноценного использования потенциала вокзала под размещение торговли – берлинский Hauptbahnhof. Это самая большая двухуровневая станция в Европе. Сейчас здесь зона торговых площадей достигает 15 тыс. кв. м (это десять продуктовых супермаркетов, огромный фудкорт и кафе, а также значительное количество мага­зинов).

На старт...
В России процесс масштабной модернизации вокзальных комплексов только начинается. Однако в столице, к примеру, все вокзалы в своё время проектировались и строились практически без расчёта на получение прибыли от торговой составляющей. А проходимость московских вокзалов вполне сопоставима с аналогичным у крупных торговых центров: это десятки тысяч человек в сутки. Причём это именно тот качественный трафик: существует запрос на услуги (торговля, отдых, развлечения, проживание), которые до сих пор не предоставлены на столичных вокзалах в полной мере.

Добавим сюда тот факт, что с момента строительства вокзалов технологии шагнули вперёд и уже нет необходимости отводить обширные пространства под кассовые залы: билеты приобретаются через Интернет, в автоматах РЖД и т.п. А значит, даже без серьёзной реконструкции с новым строительством это даёт основания продумать более эффективное использование данных площадей.

Собственное исследование нашей компании, посвящённое анализу эффективности использования площадей вокзальных комплексов для таких региональных центров, как Мурманск, Пермь, Владимир и Воронеж, показывает, что основные требования и ожидания пассажиров и посетителей вокзалов – это наличие торговых точек, где можно спокойно и с комфортом приобрести весь набор товаров в дорогу (продукты, посуда, книги и журналы, одежда, лекарства, sim-карты и мобильные телефоны и т.п.). Те же самые ожидания относятся и к общепиту: приобрести продукты в дорогу или перекусить люди хотят, избегая стрессовой обстановки и не беспокоясь за качество и свежесть пищи, а также уровень обслуживания.

Поэтому привлечение известных сетевых операторов к торговле и питанию на вокзалах – разумный и оправданный шаг. Перспективно размещение на вокзалах аптечных пунктов, интернет-кафе, салонов сотовой связи, парикмахерских, а также организация помещений для отдыха (гостиницы, душевые и т.д.). Отдельно нужно отметить необходимость учитывать при реконструкции потребности маломобильных групп населения.